Особенности оформления ипотечного договора
Основное назначение ипотеки – этот покупка недвижимости в кредит. При этом жилье оформляется как собственность, хотя фактическим ее владельцем до погашения займа выступает банк. На время выплаты кредита заемщик ограничивается в правах на приобретаемое жилье, ввиду чего все сделки купли-продажи могут совершаться только с одобрения банка.
Содержание:
Оформляя ипотечный кредит, банк впоследствии рассчитывает получить от клиента не только полную сумму займа, но и проценты. Но ипотека – это всегда риск, поскольку кредитная организация, одалживая заемщику значительную сумму, не может быть полностью уверена в его финансовой благонадежности. В связи с этим процедура подписания ипотечного договора обычно требует времени, которое банк тратит на изучение кредитной истории и личных данных клиента.
Также при оформлении ипотеки платится первоначальный взнос. Чем больше сумма взноса, тем меньше потом переплата.
В качестве документального подтверждения кредитоспособности клиента банк требует предоставить справку с места работы, подтверждающую уровень дохода. Однако здесь нужно учитывать, что одни банки при подсчете совокупного дохода заемщика берут в расчет дополнительные (не официальные) заработки, а другие - нет.
Если для конкретно взятого банка имеют значение только официальные источники дохода, он может отказать в кредите клиенту, чья «белая» зарплата будет слишком низкой. Для многих это является настоящей проблемой, поскольку при значительных дополнительных заработках работник на основном месте работы может иметь низкий оклад, недостаточный для оформления ипотеки. Также для банка имеет значение и длительность работы на одном месте, поскольку для получения ипотечного кредита период работы должен составлять не менее чем полгода.
Заемщику для обеспечения кредита понадобится несколько поручителей. Если заемщик не сможет выполнять свои кредитные обязательства, то банк, в первую очередь, потребует свои деньги с поручителей и только потом подаст судебный иск. Если решение суда будет положительным, банк изымет залоговое жилье клиента и продаст его, чтобы покрыть сумму кредита.
Оформление ипотечного кредита является рискованным не только для заемщика, но и для банка. Очень сложно предугадать изменения валютного курса или рост инфляции, поэтому перед заключением договора необходимо трезво оценить свои силы и застраховаться от непредвиденных случаев.
Риски заемщика могут быть связанными со следующими факторами:
- изменение валютного курса. Если ипотечный кредит оформлен в валюте, то и проценты необходимо платить также в валюте. С учетом того, что в большинстве случаев зарплату выплачивают в рублях, то оплачивать взносы, а тем более с повышением курса будет довольно сложно;
- снижение цен на жилье. Уменьшение данного показателя является невыгодным как для заемщика, так и для кредитора. В первом случае приходится переплачивать высокий процент в банк, который также несет убытки (из-за выдачи кредита, поскольку цена на недвижимость снизилась).
Самостоятельно рассчитать все возможные риски рядовому обывателю очень сложно. Для этой цели лучше обратиться в специальную брокерскую контору, где вам подберут оптимальную схему кредитования.
Кредитор рискует в следующих ситуациях:
- изменение процентной ставки. Это возможно при изменении уровня инфляции, поскольку прибыльность ипотечного кредита для кредитора снижается;
- процентная ставка является фиксированной. При низком уровне инфляции для банка это оптимальный вариант, но, если курс резко повысится, кредитор может не вернуть тех средств, которые выплатил заемщику.
Чтобы застраховать себя от подобных рисков, банк использует различные варианты ипотечного кредитования, например, с переменной процентной ставкой.
При несвоевременной оплате или невыплате кредита максимальные убытки несет кредитор, поэтому он тщательно рассчитывает возможности заемщика и размеры предполагаемых выплат. Для этого банк сотрудничает со специальными службами, проверяющими кредитоспособность человека. Так, месячный взнос должен не превышать 30-40% от дохода заемщика, в противном случае вероятность невозврата кредита резко повышается.
Однако в равной степени для банка невыгодна и та ситуация, когда заемщик досрочно выплачивает кредит. В связи с этим некоторые кредитные организации вообще не предусматривают досрочного погашения кредита или устанавливают определенные ограничения по срокам выплаты.
К условной группе рисков относятся имущественные, поскольку они имеют непосредственное отношение к объекту залога. Всегда существует вероятность повреждения залоговой квартиры или дома от пожара или стихийного бедствия. Но в этом случае с заемщика обязательства по ипотеке снимаются и переходят к страховой компании.
Во время оформления ипотечного кредита заемщику приходится немало платить за различные сопутствующие услуги. Это может быть
комиссия за рассмотрение заявки на кредит, комиссия за его выдачу и пр. Подобным образом обстоят дела и с оценщиками, нотариусами, агентами по страхованию. Поэтому, если вы не желаете переплачивать, все эти пункты нужно уточнять еще на этапе выбора банка.
Сама процентная ставка в различных финансово-кредитных организациях также может существенно различаться: чем она ниже, тем больше можно сэкономить на уплате процентов по кредиту.
В процессе приобретения жилья многие пользуются услугами риэлторов. За это приходится платить порядка 4% от стоимости недвижимости. Так, если идет о приобретении квартиры в большом городе, то исходная сумма может оказаться весьма существенной. С целью экономии поисками жилья можно заняться самостоятельно или подключить к этому знакомых.
Сэкономить также можно, правильно выбрав способ оплаты ипотечного кредита. Наиболее выгодно гасить кредит путем снижения ежемесячных выплат. Дело в том, что вначале преимущественно выплачиваются проценты по кредиту, а только потом - его «тело». Поэтому имеет смысл вносить вначале большие суммы, чем это предусмотрено в договоре.
Период выплаты кредита тоже имеет значение. С увеличением срока выплат повышается и размер процентной ставки, поэтому не стоит максимально растягивать сроки выплат. Чтобы более наглядно в этом убедиться, обратитесь в банк и попросите сотрудника рассчитать размер платежей в зависимости от длительности периода.
- увеличить максимальный размер ипотечного кредита можно путем учета дополнительных доходов. К ним относятся пенсии, стипендии, пособия и пр. Но для этого банку необходимо, чтобы они были документально подтверждены справками.
- созаемщиком по ипотеке может выступать лицо, которое не состоит в родственных отношениях с заемщиком. С его помощью можно увеличить совокупный доход заемщика и, соответственно, размер будущего кредита.
- при досрочном погашении кредита банки могут применять штрафные санкции.
Идёт загрузка...